En busca de justicia para los propietarios de viviendas de Los Ángeles: Impugnación de préstamos abusivos para la mejora de la vivienda en el condado de Los Ángeles
El programa PACE (Property Assessed Clean Energy) se concibió hace más de una década como una forma de ayudar a los propietarios de viviendas a acceder a financiación para instalar mejoras de energía limpia que, de otro modo, tendrían un coste prohibitivo. Sin embargo, esta iniciativa ha cargado a miles de propietarios con bajos ingresos con préstamos de alto interés que no pueden permitirse. Y lo que es aún más preocupante, PACE se ha vendido de forma desproporcionada a las comunidades de color y a los propietarios de edad avanzada y que no hablan inglés.
Los propietarios de viviendas que quieran instalar mejoras de eficiencia energética en sus casas pueden solicitar préstamos PACE a compañías financieras o "Administradores PACE". A menudo, los contratistas venden los préstamos puerta a puerta, pero es posible que no expliquen con detalle las implicaciones financieras o los riesgos que conllevan, lo que expone a los propietarios a prácticas crediticias abusivas. Los préstamos PACE no requieren ningún pago inicial, sino que están garantizados por el capital de la propiedad del propietario, como una hipoteca tradicional. Sin embargo, a diferencia de una hipoteca tradicional, los préstamos PACE no suelen ofrecer las protecciones más básicas al consumidor, como la comprobación de que el propietario puede hacer frente al pago.
El importe del pago PACE se añade a la factura anual del impuesto sobre bienes inmuebles del propietario como una partida especial. Debido a que estos préstamos se pagan como parte de los impuestos sobre la propiedad de un propietario, obtienen una posición de "primer gravamen", lo que significa que si la casa se vende o se ejecuta, los préstamos PACE se pagan primero antes que cualquier otro préstamo garantizado, como una hipoteca. El propietario que no pueda pagar el aumento de los impuestos sobre la propiedad, ya sea directamente al Condado o como parte del pago de su hipoteca, se enfrentará a una ejecución hipotecaria.
En abril de 2018, los propietarios de viviendas en el condado de Los Ángeles presentaron dos demandas colectivas relacionadas contra el condado de Los Ángeles y sus administradores de PACE, Renovate America (Renovate) y Renew Financial (Renew). Las demandas alegaron que, al implementar el programa PACE, el Condado, Renovate y Renew cometieron abuso financiero de ancianos, incumplieron el contrato entre el Condado y sus administradores, y celebraron contratos ilegales con los propietarios de viviendas. Los demandantes están representados por Hogan Lovells LLP, y los bufetes de abogados sin ánimo de lucro Public Counsel y Bet Tzedek.
La demanda colectiva contra el condado de Los Ángeles y Renovate America es Nemore et al. contra Renovate America et al . La demanda colectiva contra el condado de Los Ángeles y Renew Financial es Ocana et al. contra Renew Financial et al. La clase está formada por todos los propietarios de viviendas que celebraron un contrato de evaluación PACE de Renew (que opera el programa CalFirst) o Renovate (que opera el programa HERO) con el condado de Los Ángeles entre el 1 de marzo de 2015 y el 31 de marzo de 2018.
ACTUALIZACIÓN: 26 de marzo de 2024 - El condado de Los Ángeles y Renew Financial Holdings han llegado a un acuerdo de $12 millones para pagar a los propietarios de viviendas por gravámenes de propiedad PACE inasequibles. Según el acuerdo, cualquier persona que haya participado en un programa Renew Financial (que opera el programa CalFirst ) o Renovate America (que opera el programa HERO ) en el condado de Los Ángeles entre el 1 de marzo de 2015 y el 31 de marzo de 2018, califica si se registró un gravamen contra su propiedad. Para obtener más información sobre el acuerdo, haga clic aquí. Para que le informen cuando esté listo el formulario oficial de reclamación del acuerdo, haga clic aquí.
Tribunal
Tribunal Superior del Estado de California, Condado de Los Ángeles
Estado
Aprobación preliminar del acuerdo de demanda colectiva aprobado el lunes 25 de marzo de 2024
Caso No.
BC701809 [Renew Financial], BC701810 [Renovate America].
Archivado en
4/12/2018
Casos y acontecimientos clave
El Tribunal concede la aprobación definitiva del acuerdo de demanda colectiva
El Tribunal dictó su Sentencia y Orden concediendo la aprobación definitiva del Acuerdo de Demanda Colectiva.
Documentos
Los abogados del grupo presentan una solicitud de aprobación definitiva del acuerdo de demanda colectiva y de adjudicación de honorarios y costas de abogados
Documentos
El Tribunal concede la aprobación preliminar del acuerdo
Documentos
Petición de aprobación preliminar del acuerdo presentada
Documentos
- NOTIFICACIÓN DE LA MOCIÓN DE LOS DEMANDANTES Y MOCIÓN DE APROBACIÓN PRELIMINAR
- DECLARACIÓN DE STEPHANIE CARROLL EN APOYO DE LA PETICIÓN DE APROBACIÓN PRELIMINAR DE LA TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL
- DECLARACIÓN DE MICHAEL M. MADDIGAN EN APOYO DE LA MOCIÓN DE APROBACIÓN PRELIMINAR DE LA TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL
La Junta de Supervisores del Condado aprueba el acuerdo
Declaración de procedimientos de la Junta de Supervisores del Condado de Los Ángeles: el debate sobre el acuerdo es el punto nº 80 del orden del día, AQUÍ.
El caso Renew Finacial se resuelve en mediación
Documentos
Renovate America se declara en quiebra
Historia del San Diego Union Tribune aquí. "[Renovar América] ha sido objeto de 56 demandas, incluyendo tres acciones colectivas propuestas, de acuerdo con los archivos de bancarrota."
Segunda demanda modificada
Documentos
Primera demanda modificada
Documentos
Demandas colectivas por gemelos
Un grupo de propietarios de viviendas del condado de Los Ángeles ha presentado dos demandas colectivas en las que alega que Renovate America y Renew Financial no han aplicado las protecciones básicas al consumidor en sus productos de financiación PACE, lo que ha supuesto una carga para los propietarios de viviendas con ingresos bajos y moderados con préstamos para mejoras en el hogar que no pueden permitirse devolver. La demanda alega que el condado de Los Ángeles es cómplice de los fallos del programa PACE, dejando a miles de residentes de bajos ingresos, ancianos y personas que no hablan inglés expuestos a prácticas de préstamos abusivas. Los demandantes alegan que fueron engañados y perjudicados económicamente por su participación en el programa.
Documentos
Clientes
- Zenia Ocana y Juan Ocana Lau
- María Álvarez
Equipo jurídico
Consejo Público
Public Counsel es un bufete de abogados de interés público sin ánimo de lucro dedicado a promover los derechos civiles y la justicia racial y económica, así como a amplificar el poder de nuestros clientes a través de una defensa legal integral. Fundado y fortalecido por un modelo de servicio legal pro bono, nuestro personal y voluntarios buscan la justicia a través de servicios legales directos, promueven comunidades saludables y resistentes a través de la educación y la divulgación, y apoyan los esfuerzos liderados por la comunidad para transformar los sistemas injustos a través de litigios y promoción de políticas dentro y fuera de Los Ángeles.
- Stephanie CarrollAbogada Directora del proyecto Derechos del Consumidor y Justicia Económica de Public Counsel.
- Ghirlandi Guidetti, abogada del proyecto Derechos del Consumidor y Justicia Económica de Public Counsel.
Bet Tzedek es una fuerza reconocida internacionalmente en derecho de justicia económica y una de las mayores organizaciones de asistencia jurídica del condado de Los Ángeles. Con más de 100 empleados apoyados por más de 1.200 voluntarios activos, Bet Tzedek ayuda a los más necesitados con algunos de los problemas legales más apremiantes a los que se enfrentan nuestras comunidades, incluyendo el abuso de ancianos, violaciones de los derechos laborales, asuntos de propietarios/inquilinos y vivienda, fraude inmobiliario y prevención de ejecuciones hipotecarias, planificación patrimonial básica, reparaciones del Holocausto, tutela testamentaria, defensa fiscal de bajos ingresos, desarrollo de pequeñas empresas, defensa de transexuales, inmigración y beneficios públicos. Además de la representación legal directa en cada una de estas áreas, el personal de Bet Tzedek lleva a cabo amplios programas de divulgación y educación, y emprende litigios de impacto y defensa de políticas sobre cuestiones de importancia para nuestros clientes. Para más información, visite bettzedek.org.
El bufete global Hogan Lovells tiene una larga tradición de apoyo a desarrollos sociales innovadores, centrándose en el acceso a la justicia y el Estado de Derecho. Como abogados, reconocemos que este compromiso forma parte de nuestra práctica profesional y, colectivamente, dedicamos más de 156.000 horas pro bono al año a trabajar para lograr un impacto duradero para los demás.
Pulse
Comunicadosde prensa
- "Se alcanza un acuerdo de 12 millones de dólares en el caso de los préstamos abusivos de Clean Energy en Los Ángeles", 26/3/24
- "Defensores de los derechos humanos celebran el fin del polémico programa PACE del condado de Los Ángeles", 19/05/2020
- "Homeowners File Class Actions Against County of L.A., California Finance Companies, for Unleashing 'Plague' of Predatory Home-Improvement Loans", 4/12/2018.
Historias de los medios de comunicación
- LA Times, L.A. County settles lawsuits; PACE loan; affected homeowners to receive millions, 26/3/24
- Spectrum News 1, Years after shutdown, homeowners still dealing with lingering issues from LA County's PACE program, 25/10/23
- Last Week Tonight with John Oliver, John Oliver explica cómo PACE es fundamentalmente defectuoso, 20/6/21
- Bloomberg, La trampa solar de las subprime para los propietarios de bajos ingresos, 4/6/21
- LA Times, Algunos propietarios tuvieron problemas para pagar los préstamos de mejora PACE. El coronavirus lo hizo más difícil, 29/06/20
- Medium, Artículo de opinión: L.A. County Must Do More for Its PACE Victims, 28/5/20
- LA Times, El condado de Los Ángeles pone fin al controvertido programa PACE de préstamos para la mejora de viviendas, 21/5/20
- LA Times, Se creó un programa de préstamos para impulsar la eficiencia energética. Instead, it's being used to build 'granny flats', 17/2/19
- KCRW, El esfuerzo por hacer Los Ángeles más ecológica significa la ejecución hipotecaria de un propietario, 17/09/19
- LA Times, Los propietarios de viviendas fueron estafados a través del programa de préstamos PACE, alega el abogado de la ciudad de Los Ángeles, 4/4/19
- KCRW, When going green brings an unexpected financial burden, 3/5/19
- LA Times, El prestamista PACE aprobó "préstamos potencialmente fraudulentos", según un ex empleado, 1/3/19.
- LA Times, Después de estar en auge durante años, un controvertido préstamo para mejoras en el hogar está en declive, 21/12/18
- Daily Democrat, Las personas mayores que compran préstamos de energía limpia victimizados, 12/10/18
- Courthouse News Service, Los propietarios de viviendas califican el programa de California de imán para el fraude, 24/10/18
- LA Daily News, Los propietarios de viviendas demandan al condado de Los Ángeles y a los prestamistas por los préstamos PACE, 25/4/18
- LA Times, Demandas presentadas contra el Condado de Los Ángeles, prestamistas sobre el programa de energía verde, 4/12/18
- Vice, Intenté hacer mi casa energéticamente eficiente y me está arruinando la vida, 19/12/17
- LA Times, FHA ya no asegurará nuevas hipotecas con préstamos PACE, 12/7/17
- LA Times, El FBI estaría investigando las prácticas del mayor prestamista de préstamos PACE para la mejora del hogar, 9/26/17
- LA Times, Estos préstamos se crearon para ayudar a los propietarios de viviendas, pero para algunos hicieron lo contrario, 6/4/17
- CBS2, Investigación Goldstein: How Going Green Might Have You Seeing Red In the End, 30/4/16
Información sobre la liquidación
ACTUALIZACIÓN: 28 de abril de 2025 - El 4 de marzo de 2025, el Tribunal de primera instancia se pronunció sobre varias mociones presentadas por un miembro del grupo de demandantes que previamente se había opuesto al acuerdo y no tuvo éxito. La orden del Tribunal concediendo la aprobación final del Acuerdo de Demanda Colectiva sigue siendo válida. Sin embargo, el Tribunal concedió al miembro del grupo la condición de interviniente y el 11 de marzo presentó un recurso. Puede encontrar información sobre el estado de la apelación en el sitio web del Tribunal de Apelaciones, https://appellatecases.courtinfo.ca.gov/, buscando el número de caso B344883.
Los pagos a los miembros del grupo que presentaron reclamaciones válidas siguen en suspenso hasta que se resuelva el recurso.
Estamos haciendo todo lo posible para llegar a una resolución final lo antes posible. No obstante, en este momento no podemos ofrecer ninguna estimación de tiempo para la resolución final del caso y la distribución de los pagos. Por favor, vuelva a visitarnos para cualquier actualización.
ACTUALIZACIÓN: 22 de enero de 2025 - El 10 de enero de 2025, el Tribunal emitió su Sentencia y Orden concediendo la aprobación final del Acuerdo de Demanda Colectiva. Puede encontrar estos documentos en la sección Case Developments and Key Developments de nuestra página web de litigios.
Normalmente, el Administrador del Acuerdo comenzaría ahora a procesar y distribuir los pagos según lo establecido en la Orden. Sin embargo, el 21 de enero, un tercero que se había opuesto anteriormente al acuerdo presentó una Moción de anulación que no prosperó. Como resultado de la moción pendiente, los pagos a los miembros del grupo que presentaron reclamaciones válidas están en suspenso hasta que el Tribunal resuelva esta moción y concluya el período de apelación.
En este momento no podemos ofrecer ninguna estimación de tiempo para la resolución final del caso y la distribución de los pagos. Por favor, vuelva a comprobarlo para cualquier actualización.
ACTUALIZACIÓN: La audiencia continuada del 4 de octubre sobre la Moción para la Aprobación Final del Acuerdo se ha aplazado de nuevo hasta el 14 de noviembre de 2024.
ACTUALIZACIÓN: La audiencia sobre la Moción para la Aprobación Definitiva del Acuerdo comenzó el 24 de septiembre y se ha aplazado hasta el 4 de octubre de 2024.
ACTUALIZACIÓN: 3 de septiembre de 2024 - El 30 de agosto de 2024, el Abogado del Grupo de la Demanda Colectiva presentó la Moción para la Aprobación Definitiva del Acuerdo de Demanda Colectiva y Adjudicación de Honorarios y Costas de Abogados. Puede encontrar la Moción en la sección Case Developments and Key Developments de nuestra página web de litigios. Como se explica en la Moción, el Administrador del Acuerdo recibió 5.623 reclamaciones a tiempo y ha determinado que aproximadamente 3.538 reclamaciones son válidas. El Administrador del Acuerdo ha enviado postales a los solicitantes cuyas solicitudes fueron denegadas.
El Tribunal tiene programada una audiencia sobre la Moción el 24 de septiembre de 2024, a las 9:00 a.m. En la audiencia o después de ella, el Tribunal puede otorgar la aprobación final del acuerdo u ordenar al Abogado del Grupo que proporcione información o pruebas adicionales antes de otorgar la aprobación final. Suponiendo que el Tribunal conceda la aprobación definitiva, el Administrador del Acuerdo comenzará a emitir pagos a, y en nombre de, los Miembros del Grupo que presentaron reclamaciones válidas. Conforme a los términos del acuerdo de conciliación, el Administrador del Acuerdo pagará directamente a los Miembros del Grupo del Nivel Uno. Para los Miembros de la Clase en los Niveles Dos, Tres y Cuatro, el Administrador del Acuerdo realizará el pago en nombre del Miembro de la Clase para la(s) evaluación(es) PACE existente(s) del Miembro de la Clase, hasta el monto de cualquier evaluación PACE existente, antes de remitir el resto de cualquier monto del acuerdo para ese Miembro de la Clase directamente a ese Miembro de la Clase.
Actualmente estimamos que pasarán al menos 60 días desde la orden final del Tribunal antes de que el Administrador de Reclamaciones pueda empezar a procesar los pagos.
ACTUALIZACIÓN-2 de agosto de 2024: La fecha límite del 13 de junio de 2024 para presentar reclamaciones, objeciones y exclusiones ha vencido. El administrador de reclamaciones ya no acepta reclamaciones, objeciones ni solicitudes de exclusión. El administrador de reclamaciones está validando y procesando las reclamaciones. Si ha presentado una reclamación o una solicitud de exclusión y el administrador necesita más información, recibirá un aviso por correo. Estos avisos comenzaron a enviarse por correo el 1 de agosto de 2024.
Una vez que el Abogado de la Clase tenga toda la información necesaria, se presentará al tribunal una Moción para la Aprobación Final del Acuerdo. Debido al gran número de presentaciones, las partes acordaron y el tribunal aprobó una prórroga para la presentación de la Moción de aprobación final, que ahora es el 30 de agosto de 2024. Se ha fijado una audiencia para el 24 de septiembre a las 9:00 a.m. La orden más reciente del Tribunal está disponible aquí.
RESUMEN DEL ACUERDO-26 de marzo de 2024: Si suscribió un préstamo PACE de Renew Financial (que opera el programa CalFirst) o Renovate America (que opera el programa HERO) como parte del programa del condado de Los Ángeles entre el 1 de marzo de 2015 y el 31 de marzo de 2018, y se registró un gravamen contra su propiedad, es posible que reúna los requisitos para recibir una compensación en virtud del acuerdo en Ocana, et al. contra Renew Financial Holdings, Inc. et al.
En PREGUNTAS FRECUENTES del sitio web es el mejor lugar para obtener información sobre la liquidación y la cumplimentación del formulario de solicitud. El sitio web también está disponible en español: https://www.pacelasettlement.com/es
Los miembros del grupo pueden ponerse en contacto con el administrador de reclamaciones llamando al 1-888-825-1218 o info@PACELASettlement.com si tienen alguna pregunta o necesitan ayuda para cumplimentar el formulario de reclamación. Es tarea del administrador de reclamaciones ayudar a los miembros del grupo con el proceso.
