En busca de justicia para los propietarios de viviendas de Los Ángeles: lucha contra los préstamos abusivos para reformas del hogar en el condado de Los Ángeles
El programa «Property Assessed Clean Energy» (PACE) se concibió hace más de una década como una forma de ayudar a los propietarios a acceder a financiación para instalar mejoras de energía limpia cuyo coste, de otro modo, resultaría prohibitivo. Sin embargo, esta iniciativa ha supuesto una carga para miles de propietarios con bajos ingresos, a quienes se les han impuesto préstamos con altos tipos de interés que no pueden permitirse. Y lo que es aún más preocupante, el programa PACE se ha promocionado de forma desproporcionada entre las comunidades de color y entre los propietarios de edad avanzada y aquellos que no hablan inglés.
Los propietarios que deseen realizar reformas en sus viviendas para mejorar la eficiencia energética pueden solicitar préstamos PACE a entidades financieras o a los denominados «administradores PACE». A menudo, estos préstamos son vendidos puerta a puerta por contratistas, que pueden no explicar detalladamente las implicaciones financieras o los riesgos que conllevan, lo que deja a los propietarios en una situación vulnerable ante prácticas crediticias abusivas. Los préstamos PACE no requieren pago inicial, pero están garantizados por el valor neto de la vivienda del propietario, al igual que una hipoteca tradicional. Sin embargo, a diferencia de una hipoteca tradicional, los préstamos PACE con frecuencia no ofrecen las protecciones básicas para el consumidor, como comprobar que los propietarios puedan hacer frente a los pagos.
El importe del pago del programa PACE se añade a la factura anual del impuesto sobre bienes inmuebles del propietario como una partida especial. Dado que estos préstamos se pagan como parte de los impuestos sobre bienes inmuebles del propietario, adquieren la condición de «privilegio de primer grado», lo que significa que, si la vivienda se vende o se ejecuta la hipoteca, los préstamos PACE se liquidan en primer lugar, antes que cualquier otro préstamo garantizado, como una hipoteca. Un propietario que no pueda permitirse pagar el aumento de los impuestos sobre bienes inmuebles —ya sea directamente al condado o como parte de su cuota hipotecaria— se enfrentará a una ejecución hipotecaria.
En abril de 2018, varios propietarios del condado de Los Ángeles interpusieron dos demandas colectivas relacionadas contra el condado de Los Ángeles y sus administradores del programa PACE, Renovate America (Renovate) y Renew Financial (Renew). Las demandas alegaban que, al aplicar el programa PACE, el condado, Renovate y Renew cometieron abuso financiero contra personas mayores, incumplieron el contrato entre el condado y sus administradores y celebraron contratos ilegales con los propietarios. Los demandantes están representados por Hogan Lovells LLP y los bufetes de abogados sin ánimo de lucro Public Counsel y Bet Tzedek.
La demanda colectiva contra el condado de Los Ángeles y Renovate America es Nemore y otros contra Renovate America y otros. La demanda colectiva contra el condado de Los Ángeles y Renew Financial es Ocana y otros contra Renew Financial y otros. El colectivo está formado por todos los propietarios que firmaron un contrato de evaluación PACE con el condado de Los Ángeles a través de Renew (que gestiona el programa CalFirst) o Renovate (que gestiona el programa HERO) entre el 1 de marzo de 2015 y el 31 de marzo de 2018.
ACTUALIZACIÓN: 26 de marzo de 2024– El condado de Los Ángeles y Renew Financial Holdings han acordado un acuerdo extrajudicial de 12 millones de dólares para indemnizar a los propietarios por los gravámenes inmobiliarios PACE inasequibles. Según los términos del acuerdo, cualquier persona que haya suscrito un contrato con Renew Financial (que gestiona el programa CalFirst ) o con Renovate America (que gestiona el programa HERO ) en el condado de Los Ángeles entre el 1 de marzo de 2015 y el 31 de marzo de 2018 cumple los requisitos si se ha inscrito un gravamen sobre su propiedad. Para obtener más información sobre el acuerdo,haz clic aquí. Para recibir una notificación cuando el formulario oficial de reclamación esté disponible, haz clic aquí.
Tribunal
Tribunal Superior del Estado de California, condado de Los Ángeles
Estado
Aprobación preliminar del acuerdo de la demanda colectiva, aprobada el lunes 25 de marzo de 2024
N.º de expediente
BC701809 [Renew Financial], BC701810 [Renovate America]
Archivado
12 de abril de 2018
Evolución de los casos y acontecimientos clave
El tribunal concede la aprobación definitiva del acuerdo de la demanda colectiva
El Tribunal dictó su sentencia y auto por los que se concedía la aprobación definitiva del acuerdo de la demanda colectiva.
Documentos
Los abogados de la demanda colectiva presentan una moción para la aprobación definitiva del acuerdo de la demanda colectiva y la concesión de los honorarios y costas de los abogados
Documentos
El tribunal concede la aprobación preliminar del acuerdo
Documentos
Se ha presentado la solicitud de aprobación preliminar del acuerdo
Documentos
La Junta de Supervisores del condado aprueba el acuerdo
Acta de la Junta de Supervisores del Condado de Los Ángeles: el debate sobre el acuerdo figura como punto n.º 80 del orden del día, AQUÍ.
El caso con Renew Financial se resuelve mediante mediación
Documentos
Renovate America se declara en quiebra
Artículo del San Diego Union Tribune aquí. «[Renovate America] ha sido objeto de 56 demandas, incluidas tres demandas colectivas propuestas, según los documentos de la quiebra».
Presentación de las segundas demandas modificadas
Documentos
Presentación de las primeras demandas modificadas
Documentos
Se han presentado dos demandas colectivas
Un grupo de propietarios del condado de Los Ángeles ha presentado dos demandas colectivas idénticas, en las que alegan que Renovate America y Renew Financial no han aplicado las medidas básicas de protección al consumidor en sus productos de financiación PACE, lo que ha supuesto una carga para los propietarios con ingresos bajos y moderados, que se han visto obligados a contraer préstamos para reformas en sus viviendas que no pueden permitirse devolver. La demanda alega que el condado de Los Ángeles es cómplice de las deficiencias del programa PACE, lo que deja a miles de residentes con bajos ingresos, personas mayores y personas que no dominan el inglés expuestos a prácticas crediticias abusivas. Los demandantes alegan que fueron engañados y sufrieron perjuicios económicos por su participación en el programa.
Documentos
Clientes
- Zenia Ocana y Juan Ocana Lau
- María Álvarez
Equipo jurídico
Defensoría Pública
Public Counsel es un bufete de abogados sin ánimo de lucro dedicado a la defensa del interés público, cuyo objetivo es promover los derechos civiles y la justicia racial y económica, así como potenciar la capacidad de nuestros clientes mediante una defensa jurídica integral. Fundada y fortalecida sobre la base de un modelo de servicios jurídicos pro bono, nuestra plantilla y nuestros voluntarios buscan la justicia a través de servicios jurídicos directos, promueven comunidades sanas y resilientes mediante la educación y la divulgación, y apoyan las iniciativas lideradas por la comunidad para transformar los sistemas injustos mediante litigios y la defensa de políticas, tanto en Los Ángeles como fuera de ella.
- Stephanie Carroll, abogada directora del proyecto de Derechos del Consumidor y Justicia Económica de Public Counsel.
- Ghirlandi Guidetti, abogada del proyecto de Derechos del Consumidor y Justicia Económica de Public Counsel.
Bet Tzedek es una entidad reconocida internacionalmente en el ámbito del derecho de la justicia económica y una de las mayores organizaciones de asistencia jurídica del condado de Los Ángeles. Con más de 100 empleados y el apoyo de más de 1.200 voluntarios activos, Bet Tzedek ayuda a las personas más necesitadas con algunos de los problemas jurídicos más acuciantes a los que se enfrentan nuestras comunidades, entre los que se incluyen el maltrato a personas mayores, las violaciones de los derechos laborales, los conflictos entre propietarios e inquilinos y las cuestiones relacionadas con la vivienda, el fraude inmobiliario y la prevención de ejecuciones hipotecarias, la planificación sucesoria básica, las indemnizaciones por el Holocausto, la tutela sucesoria, la defensa fiscal de las personas con bajos ingresos, el desarrollo de pequeñas empresas, la defensa de las personas transgénero, la inmigración y las prestaciones públicas. Además de la representación jurídica directa en cada una de estas áreas, el personal de Bet Tzedek lleva a cabo amplios programas de divulgación y educación, y emprende litigios de impacto y defensa de políticas sobre cuestiones de importancia para nuestros clientes. Para obtener más información, visite bettzedek.org.
El bufete internacional Hogan Lovells cuenta con una larga tradición de apoyo a iniciativas sociales innovadoras, centrándose en el acceso a la justicia y el Estado de derecho. Como abogados, reconocemos que este compromiso forma parte de nuestra práctica profesional y, en conjunto, dedicamos más de 156 000 horas pro bono al año a labores destinadas a lograr un impacto duradero en la vida de los demás.
Prensa
Comunicados de prensa
- «Se alcanza un acuerdo de 12 millones de dólares en el caso de los préstamos abusivos de Clean Energy en Los Ángeles», 26/3/24
- «Los defensores celebran el fin del polémico programa PACE del condado de Los Ángeles», 19 de mayo de 2020
- «Propietarios de viviendas interponen demandas colectivas contra el condado de Los Ángeles y empresas financieras de California por desatar una ‘plaga’ de préstamos abusivos para reformas del hogar», 12 de abril de 2018
Noticias en los medios
- LA Times, El condado de Los Ángeles llega a un acuerdo en las demandas por préstamos PACE; los propietarios afectados recibirán millones, 26/3/24
- Spectrum News 1, «Años después de su cierre, los propietarios siguen enfrentándose a problemas persistentes derivados del programa PACE del condado de Los Ángeles», 25/10/23
- En el programa «Last Week Tonight with John Oliver», John Oliver explica por qué el programa PACE adolece de fallos fundamentales, 20 de junio de 2021
- Bloomberg, «La trampa de las hipotecas solares de alto riesgo para los propietarios de viviendas con bajos ingresos», 6 de abril de 2021
- LA Times: «A algunos propietarios les costaba pagar los préstamos PACE para mejoras. El coronavirus lo complicó aún más», 29/6/20
- Medium, artículo de opinión: El condado de Los Ángeles debe hacer más por las víctimas del programa PACE, 28/5/20
- LA Times, El condado de Los Ángeles pone fin al polémico programa de préstamos para reformas en el hogar PACE, 21/5/20
- LA Times, «Se creó un programa de préstamos para fomentar la eficiencia energética. En cambio, se está utilizando para construir «casitas anexas», 17/2/19».
- KCRW, La iniciativa para hacer de Los Ángeles una ciudad más respetuosa con el medio ambiente supone la ejecución hipotecaria de un propietario, 17/9/19
- LA Times, «El fiscal municipal de Los Ángeles denuncia que varios propietarios fueron víctimas de un fraude a través del programa de préstamos PACE», 4 de abril de 2019
- KCRW, «Cuando la ecología supone una carga económica inesperada», 5 de marzo de 2019
- LA Times, «Una entidad crediticia de PACE aprobó “préstamos potencialmente fraudulentos”», según alega un exempleado, 1 de marzo de 2019
- LA Times, «Tras años de auge, un polémico préstamo para reformas del hogar está en declive», 21/12/18
- Daily Democrat, «Personas mayores que adquirieron préstamos para energía limpia, víctimas de estafa», 10/12/18
- Courthouse News Service, «Los propietarios califican un programa de California de imán para el fraude», 24/10/18
- LA Daily News, «Propietarios demandan al condado de Los Ángeles y a entidades crediticias por los préstamos PACE», 25 de abril de 2018
- LA Times, «Se presentan demandas contra el condado de Los Ángeles y varias entidades crediticias por un programa de energía verde», 12 de abril de 2018
- Vice, «Intenté que mi casa fuera energéticamente eficiente y me está arruinando la vida», 19/12/17
- LA Times, La FHA dejará de asegurar nuevas hipotecas con préstamos PACE, 7 de diciembre de 2017
- LA Times: Según se informa, el FBI está investigando las prácticas de la mayor entidad crediticia de préstamos PACE para reformas del hogar, 26/9/17
- LA Times, «Estos préstamos se crearon para ayudar a los propietarios, pero a algunos les resultaron contraproducentes», 4 de junio de 2017
- CBS2, Investigación de Goldstein: Cómo el hecho de ser ecológico podría acabar haciéndote ver rojo, 30/04/16
Información sobre el acuerdo
ACTUALIZACIÓN: 28 de abril de 2025 — El 4 de marzo de 2025, el tribunal de primera instancia se pronunció sobre varias mociones presentadas por una miembro de la demanda colectiva que anteriormente se había opuesto al acuerdo y cuya objeción no prosperó. La resolución del tribunal por la que se concede la aprobación definitiva del acuerdo de la demanda colectiva sigue siendo válida. No obstante, el tribunal concedió a dicha miembro la condición de interviniente y, el 11 de marzo, esta interpuso un recurso de apelación. Puede encontrar información sobre el estado de la apelación en la página web del Tribunal de Apelación, https://appellatecases.courtinfo.ca.gov/, buscando el número de caso B344883.
Los pagos a los miembros del colectivo que hayan presentado reclamaciones válidas siguen en suspenso hasta que se resuelva el recurso.
Estamos haciendo todo lo posible para llegar a una resolución definitiva lo antes posible. No obstante, en estos momentos no podemos ofrecer ninguna estimación sobre el plazo necesario para la resolución definitiva del caso ni para el pago de las indemnizaciones. Por favor, vuelve a consultar esta página para conocer las novedades.
ACTUALIZACIÓN: 22 de enero de 2025 — El 10 de enero de 2025, el Tribunal dictó su sentencia y auto por los que se concedía la aprobación definitiva del acuerdo de la demanda colectiva. Puede consultar estos documentos en la sección«Evolución del caso» y «Hechos destacados»de nuestra página web dedicada al litigio.
Normalmente, eladministrador del acuerdocomenzaría ahora a tramitar y distribuir los pagos tal y como se establece en la resolución. Sin embargo, el 21 de enero, una persona ajena al proceso —que anteriormente se había opuesto al acuerdo sin éxito— presentó una moción de anulación. Como consecuencia de esta moción pendiente, los pagos a los miembros del colectivo que hayan presentado reclamaciones válidas quedan suspendidos hasta que el tribunal resuelva dicha moción y finalice el plazo de apelación.
Por el momento, no podemos ofrecer ninguna estimación sobre el plazo que llevará la resolución definitiva del caso ni sobre la distribución de los pagos. Por favor, vuelve a consultar esta página para ver si hay novedades.
ACTUALIZACIÓN: La vista del 4 de octubre sobre la moción de aprobación definitiva del acuerdo se ha aplazado de nuevo hasta el 14 de noviembre de 2024.
ACTUALIZACIÓN: La vista sobre la moción de aprobación definitiva del acuerdo comenzó el 24 de septiembre y se aplaza hasta el 4 de octubre de 2024.
ACTUALIZACIÓN: 3 de septiembre de 2024 — El 30 de agosto de 2024, los abogados de la demanda colectiva presentaron la Moción para la aprobación definitiva del acuerdo de la demanda colectiva y la concesión de los honorarios y costas de los abogados. Puede consultar la Moción en la sección«Evolución del caso y acontecimientos clave»de nuestra página web dedicada al litigio. Tal y como se explica en la Moción, el administrador del acuerdo recibió 5.623 reclamaciones presentadas dentro del plazo establecido y ha determinado que aproximadamente 3.538 de ellas son válidas. El administrador del acuerdo ha enviado tarjetas postales a los demandantes cuyas reclamaciones han sido denegadas.
El Tribunal tiene previsto celebrar una vista sobre la moción el 24 de septiembre de 2024, a las 9:00 horas. Durante la vista o tras la misma, el Tribunal podrá conceder la aprobación definitiva del acuerdo o ordenar a los abogados del colectivo que aporten información o pruebas adicionales antes de conceder dicha aprobación. En caso de que el Tribunal conceda la aprobación definitiva, el Administrador del Acuerdo comenzará a efectuar los pagos a los miembros del colectivo que hayan presentado reclamaciones válidas, y en nombre de estos. Según los términos del acuerdo de conciliación, el Administrador del Acuerdo pagará directamente a los miembros del colectivo del Nivel Uno. En el caso de los miembros del colectivo de los Niveles Dos, Tres y Cuatro, el Administrador del Acuerdo realizará el pago en nombre del miembro del colectivo para saldar las cuotas de PACE pendientes de dicho miembro, hasta el importe de cualquier cuota de PACE pendiente, antes de remitir el resto del importe del acuerdo correspondiente a ese miembro directamente a él.
Actualmenteestimamos que el Administrador de Reclamaciones no podrácomenzara tramitar los pagos hasta que hayan transcurrido al menos 60 días desde la resolución definitiva del Tribunal.
ACTUALIZACIÓN — 2 de agosto de 2024: El plazo para presentar reclamaciones, objeciones y solicitudes de exclusión, que finalizaba el 13 de junio de 2024, ha vencido. El administrador de reclamaciones ya no acepta reclamaciones, objeciones ni solicitudes de exclusión. El administrador de reclamaciones se encuentra en proceso de validar y tramitar las reclamaciones. Si ha presentado una reclamación o una solicitud de exclusión y el administrador necesita más información, recibirá una notificación por correo. Estas notificaciones comenzaron a enviarse por correo el 1 de agosto de 2024.
Una vez que los abogados del colectivo dispongan de toda la información necesaria, se presentará ante el tribunal una moción de aprobación del acuerdo definitivo. Debido al elevado número de solicitudes, las partes han acordado —y el tribunal ha aprobado— una prórroga del plazo para la presentación de la moción de aprobación definitiva, que queda fijado ahora para el 30 de agosto de 2024. La vista sobre la moción está fijada para el 24 de septiembre a las 9:00 h. La última resolución del tribunal está disponible aquí.
RESUMEN DEL ACUERDO — 26 de marzo de 2024: Si contrató un préstamo PACE con Renew Financial (que gestiona el programa CalFirst) o con Renovate America (que gestiona el programa HERO) en el marco del programa del condado de Los Ángeles entre el 1 de marzo de 2015 y el 31 de marzo de 2018, y se inscribió un gravamen sobre su propiedad, es posible que tenga derecho a una indemnización en virtud del acuerdo alcanzado en el caso Ocana, et al. contra Renew Financial Holdings, Inc., y otros.
Lasección de preguntas frecuentesdela página web es el mejor lugar para obtener información sobre el acuerdo y cómo rellenar el formulario de reclamación. La página web también está disponible en español: https://www.pacelasettlement.com/es
Los miembros del colectivo pueden ponerse en contacto con el administrador de reclamaciones llamando al 1‑888‑825‑1218 o info@PACELASettlement.com si tienen alguna pregunta o necesitan ayuda para rellenar el formulario de reclamación. La función del administrador de reclamaciones es ayudar a los miembros del colectivo con el proceso.
