LA 주택 소유주를 위한 정의 실현: LA 카운티에서 행해지는 약탈적 주택 개보수 대출에 맞서기
‘부동산 평가 청정 에너지(PACE)’는 10여 년 전, 주택 소유자들이 otherwise prohibitively expensive 청정 에너지 설비 업그레이드를 설치하기 위한 자금을 조달할 수 있도록 돕기 위해 고안되었습니다. 그러나 이 제도는 오히려 수천 명의 저소득층 주택 소유자들에게 감당할 수 없는 고금리 대출 부담을 안겨주었습니다. 더욱 우려스러운 점은, PACE가 유색인종 커뮤니티와 노인, 비영어권 주택 소유자들에게 불균형적으로 강요되어 왔다는 사실입니다.
에너지 효율을 높이는 주택 개보수를 원하는 주택 소유자는 금융 회사나 “PACE 관리 기관”을 통해 PACE 대출을 신청할 수 있습니다. 이 대출 상품은 종종 시공업체가 방문 판매하는 방식으로 제공되는데, 이들은 관련 재정적 영향이나 위험을 충분히 설명하지 않을 수 있어 주택 소유자가 약탈적인 대출 관행에 노출될 위험이 있습니다. PACE 대출은 계약금이 필요하지 않지만, 기존 주택 담보 대출과 마찬가지로 주택 소유자의 부동산 지분을 담보로 합니다. 그러나 기존 주택 담보 대출과 달리, PACE 대출은 주택 소유자가 상환 능력을 갖추고 있는지 확인하는 등 가장 기본적인 소비자 보호 조치조차 제공하지 않는 경우가 많습니다.
PACE 대출 금액은 주택 소유자의 연간 재산세 고지서에 특별 항목으로 추가됩니다. 이러한 대출금은 주택 소유자의 재산세 일부로 납부되므로 ‘제1순위 담보권’을 갖게 되는데, 이는 주택이 매각되거나 압류될 경우, PACE 대출금이 모기지 등 다른 담보 대출보다 우선적으로 상환된다는 것을 의미합니다. 증가된 재산세를 카운티에 직접 납부하거나 모기지 상환금의 일부로 납부할 여력이 없는 주택 소유자는 압류를 당하게 됩니다.
2018년 4월, 로스앤젤레스 카운티의 주택 소유주들은 로스앤젤레스 카운티와 PACE 프로그램 운영사인 리노베이트 아메리카(Renovate America, 이하 ‘리노베이트’) 및 리뉴 파이낸셜(Renew Financial, 이하 ‘리뉴’)을 상대로 두 건의 관련 집단소송을 제기했다. 이 소송에서는 카운티, Renovate 및 Renew가 PACE 프로그램을 시행하는 과정에서 노인 대상 금융 학대를 저질렀으며, 카운티와 관리 기관 간의 계약을 위반하고 주택 소유주들과 불법 계약을 체결했다고 주장했습니다. 원고 측을 대리하는 곳은 Hogan Lovells LLP와 비영리 법률 사무소인 Public Counsel 및 Bet Tzedek입니다.
로스앤젤레스 카운티와 리노베이트 아메리카(Renovate America)를 상대로 제기된 집단소송은 ‘네모어 외 다수 대 리노베이트 아메리카 외 다수(Nemore et al. v. Renovate America et al.) ’ 사건입니다 . 로스앤젤레스 카운티와 리뉴 파이낸셜(Renew Financial)을 상대로 제기된 집단소송은 ‘오카나 외 다수 대 리뉴 파이낸셜 외 다수(Ocana et al. v. Renew Financial et al.) ’ 사건입니다 . 이 집단소송의 원고 집단은 2015년 3월 1일부터 2018년 3월 31일 사이에 로스앤젤레스 카운티와 ‘리뉴(Renew, CalFirst 프로그램 운영사)’ 또는 ‘리노베이트(Renovate, HERO 프로그램 운영사)’와 PACE 평가 계약을 체결한 모든 주택 소유자로 구성됩니다.
업데이트: 2024년 3월 26일 –로스앤젤레스 카운티와 리뉴 파이낸셜 홀딩스(Renew Financial Holdings)는 주택 소유자들이 감당하기 어려운 PACE 부동산 저당권에 대해 보상금을 지급하기 위해 1,200만 달러 규모의 합의에 도달했습니다. 이번 합의에 따라, 2015년 3월 1일부터 2018년 3월 31일 사이에 로스앤젤레스 카운티에서 리뉴 파이낸셜( CalFirst 프로그램 운영사) 또는 리노베이트 아메리카( HERO 프로그램 운영사)와 계약을 체결한 사람 중, 자신의 부동산에 저당권이 등기된 경우 누구나 보상 대상에 해당됩니다. 합의에 대한 자세한 정보를 보려면여기를 클릭하십시오. 공식 합의 청구 양식이 준비되면 알림을 받으려면 여기를 클릭하십시오.
법원
캘리포니아주 로스앤젤레스 카운티 고등법원
상태
2024년 3월 25일 월요일, 집단소송 합의안에 대한 예비 승인 결정
사건 번호
BC701809 [Renew Financial], BC701810 [Renovate America]
제출됨
2018년 4월 12일
사건 경과 및 주요 전개 상황
합의안에 대한 예비 승인 신청서 제출
문서
‘리노베이트 아메리카’, 파산 신청
샌디에이고 유니온 트리뷴의 기사입니다. “[Renovate America]는 파산 신청 서류에 따르면, 3건의 집단소송 제기를 포함한 총 56건의 소송을 당해 왔다.”
두 건의 집단소송 제기
로스앤젤레스 카운티의 주택 소유자 그룹이 ‘리노베이트 아메리카(Renovate America)’와 ‘리뉴 파이낸셜(Renew Financial)’이 자사의 PACE 금융 상품에 대한 기본적인 소비자 보호 조치를 이행하지 않아, 저소득 및 중산층 주택 소유자들에게 상환 능력이 없는 주택 개보수 대출 부담을 안겼다고 주장하며 두 건의 집단 소송을 제기했다. 이 소송은 로스앤젤레스 카운티가 PACE 프로그램의 결함에 공모하여 수천 명의 저소득층, 노인, 비영어권 주민들을 약탈적 대출 관행에 노출시켰다고 주장한다. 원고들은 이 프로그램에 참여함으로써 오해를 당하고 재정적 피해를 입었다고 주장하고 있다.
문서
고객
- 제니아 오카나와 후안 오카나 라우
- 마리아 알바레즈
법무팀
공익변호사
퍼블릭 카운슬(Public Counsel)은 시민권과 인종적·경제적 정의를 증진하고, 포괄적인 법률 옹호 활동을 통해 의뢰인들의 목소리를 강화하는 데 전념하는 비영리 공익 법률 사무소입니다. 무료 법률 서비스 모델을 기반으로 설립되어 이를 통해 성장해 온 본 단체의 직원과 자원봉사자들은 직접적인 법률 서비스를 통해 정의를 실현하고, 교육 및 지역사회 연계 활동을 통해 건강하고 회복력 있는 지역사회를 조성하며, 로스앤젤레스 내외에서 소송 및 정책 옹호 활동을 통해 불공정한 제도를 개혁하려는 지역사회 주도의 노력을 지원하고 있습니다.
- 스테파니 캐롤, 퍼블릭 카운슬(Public Counsel)의 소비자 권리 및 경제 정의 프로젝트 총괄 변호사.
- 기르란디 기데티, 퍼블릭 카운슬(Public Counsel)의 소비자 권리 및 경제 정의 프로젝트 소속 전문 변호사.
베트 체덱(Bet Tzedek)은 경제 정의 법 분야에서 국제적으로 인정받는 기관이자 로스앤젤레스 카운티 최대 규모의 법률 지원 단체 중 하나입니다. 100명 이상의 직원과 1,200명 이상의 활동적인 자원봉사자들의 지원을 바탕으로, 베트 체덱은 노인 학대, 고용권 침해, 임대인·임차인 및 주거 문제, 부동산 사기 및 주택 압류 방지, 기본적인 유산 계획, 홀로코스트 배상, 유언 검인 및 후견, 저소득층 세금 옹호, 소상공인 육성, 트랜스젠더 권리 옹호, 이민, 공공 복지 혜택 등 우리 지역사회가 직면한 가장 시급한 법적 문제들로 어려움을 겪는 가장 도움이 절실한 이들을 지원합니다. 베트 체덱의 직원들은 이러한 각 분야에서 직접적인 법률 대리를 제공하는 것 외에도, 광범위한 홍보 및 교육 프로그램을 운영하며, 의뢰인들에게 중요한 사안에 대해 영향력 있는 소송과 정책 옹호 활동을 펼치고 있습니다. 자세한 내용은 bettzedek.org에서 확인하실 수 있습니다.
글로벌 로펌 호건 로벨스(Hogan Lovells)는 사법 접근성과 법치주의에 중점을 두고 획기적인 사회적 발전을 지원해 온 오랜 전통을 가지고 있습니다. 변호사로서 우리는 이러한 헌신이 우리 전문 업무의 일부임을 인식하고 있으며, 타인에게 지속적인 영향을 미치기 위해 매년 총 156,000시간 이상의 프로보노 활동을 펼치고 있습니다.
보도자료
보도자료
- “로스앤젤레스 청정 에너지 약탈적 대출 사건, 1,200만 달러 합의 타결”, 2024년 3월 26일
- “옹호 단체들, 논란이 되었던 로스앤젤레스 카운티 PACE 프로그램의 종료를 환영하다,” 2020년 5월 19일
- “주택 소유주들, ‘약탈적 주택 개조 대출’이라는 ‘재앙’을 초래한 캘리포니아주 로스앤젤레스 카운티 및 금융 회사들을 상대로 집단 소송 제기”, 2018년 4월 12일
언론 보도
- LA 타임스, LA 카운티, PACE 대출 관련 소송 합의… 피해 주택 소유주들에게 수백만 달러 지급, 2024년 3월 26일
- 스펙트럼 뉴스 1, 운영 중단 후 수년이 지났지만 주택 소유주들은 여전히 LA 카운티 PACE 프로그램으로 인한 잔여 문제를 겪고 있다, 2023년 10월 25일
- '존 올리버의 라스트 위크 투나잇', 존 올리버가 PACE의 근본적인 결함을 설명하다, 2021년 6월 20일
- 블룸버그, ‘저소득 주택 소유자들을 노리는 서브프라임 태양광 함정’, 2021년 4월 6일
- LA 타임스, 일부 주택 소유주들은 PACE 개보수 대출 상환에 어려움을 겪었다. 코로나19로 인해 상황이 더욱 어려워졌다, 2020년 6월 29일
- Medium, 사설: LA 카운티는 PACE 피해자들을 위해 더 많은 조치를 취해야 한다, 2020년 5월 28일
- LA 타임스, LA 카운티, 논란이 되었던 PACE 주택 개보수 대출 프로그램 종료, 2020년 5월 21일
- LA 타임스, 에너지 효율을 높이기 위해 마련된 대출 프로그램이 오히려 ‘할머니 주택’ 건설에 활용되고 있다, 2019년 2월 17일
- KCRW, LA를 더 친환경적인 도시로 만들기 위한 노력이 한 주택 소유주에게는 주택 압류로 이어지다, 2019년 9월 17일
- LA 타임스, LA 시 검찰총장, “PACE 대출 프로그램을 통해 주택 소유자들이 사기를 당했다”고 주장, 2019년 4월 4일
- KCRW, 친환경 생활이 뜻밖의 경제적 부담을 안겨줄 때, 2019년 3월 5일
- LA 타임스, PACE 대출 기관이 ‘사기 가능성이 있는 대출’을 승인했다고 전직 직원이 주장, 2019년 3월 1일
- LA 타임스, “수년간 호황을 누렸던 논란의 주택 개조 대출, 감소세”, 2018년 12월 21일
- 데일리 데모크랫, 청정 에너지 대출을 구매한 노인들이 피해를 입다, 2018년 12월 10일
- 코트하우스 뉴스 서비스, 주택 소유주들 “캘리포니아 프로그램이 사기 유인책”이라고 지적, 2018년 10월 24일
- LA 데일리 뉴스, 주택 소유주들, PACE 대출을 둘러싸고 LA 카운티와 대출 기관을 상대로 소송 제기, 2018년 4월 25일
- LA 타임스, ‘친환경 에너지 프로그램’을 둘러싸고 LA 카운티와 대출 기관을 상대로 소송 제기, 2018년 4월 12일
- Vice, “집을 에너지 효율적으로 꾸미려 했더니 내 인생이 망가지고 있다”, 2017년 12월 19일
- LA 타임스, FHA, PACE 대출이 포함된 신규 모기지 담보 대출에 대한 보증 중단, 2017년 12월 7일
- LA 타임스, FBI가 PACE 주택 개보수 대출 분야 최대 대출 기관의 관행을 조사 중인 것으로 알려졌다, 2017년 9월 26일
- LA 타임스, “주택 소유자들을 돕기 위해 도입된 이 대출들이 일부 사람들에게는 오히려 역효과를 낳았다”, 2017년 6월 4일
- CBS2, 골드스타인 조사: 친환경 생활이 결국 화를 부를 수도 있는 이유, 2016년 4월 30일
정산 정보
업데이트: 2025년 4월 28일 — 2025년 3월 4일, 1심 법원은 이전에 합의안에 이의를 제기했으나 기각되었던 집단소송 참가자가 제출한 여러 건의 신청에 대해 판결을 내렸습니다. 집단소송 합의안에 대한 최종 승인을 인정한 법원의 명령은 여전히 유효합니다. 그러나 법원은 해당 집단소송 참가자에게 제3자 참가자 지위를 인정했으며, 그녀는 3월 11일 항소를 제기했습니다. 항소심 법원 웹사이트( https://appellatecases.courtinfo.ca.gov/)에서 사건 번호 B344883을 검색하시면 항소 진행 상황에 대한 정보를 확인하실 수 있습니다.
유효한 청구서를 제출한 집단소송 참가자들에 대한 지급은 항소가 해결될 때까지 보류됩니다.
저희는 이 문제를 가능한 한 빨리 최종적으로 해결하기 위해 최선을 다하고 있습니다. 다만, 현재로서는 사건의 최종 해결 및 지급금 지급 시기에 대해 구체적인 일정을 안내해 드릴 수 없습니다. 추후 업데이트 사항이 있을 경우 다시 확인해 주시기 바랍니다.
업데이트: 2025년 1월 22일 — 2025년 1월 10일, 법원은 집단소송 합의안에 대한 최종 승인을 승인하는 판결 및 명령을 내렸습니다. 해당 문서는 당사 소송 웹페이지의‘사건 진행상황’및 ‘주요 진행 상황’ 섹션에서 확인하실 수 있습니다.
일반적으로라면, 이제합의 관리인이명령서에 명시된 대로 지급금 처리 및 분배를 시작했을 것입니다. 그러나 1월 21일, 이전에 합의에 이의를 제기했으나 기각되었던 제3자가 취소 신청을 제기했습니다. 이 신청이 계류 중인 관계로, 법원이 해당 신청을 처리하고 항소 기간이 종료될 때까지 유효한 청구서를 제출한 집단 소송 참가자들에 대한 지급은 보류되고 있습니다.
현재로서는 해당 사안의 최종 해결 및 지급금 지급 시기에 대해 어떠한 예상 기간도 알려드릴 수 없습니다. 최신 소식이 있을 경우 다시 확인해 주시기 바랍니다.
업데이트: 10월 4일로 예정되었던 합의안 최종 승인 신청에 대한 심리가 2024년 11월 14일로 다시 연기되었습니다.
업데이트: 합의안의 최종 승인 신청에 대한 심리가 9월 24일에 시작되었으며, 2024년 10월 4일로 연기되었습니다.
업데이트: 2024년 9월 3일 — 2024년 8월 30일, 집단소송 대리인단은 집단소송 합의의 최종 승인 및 변호사 수임료 및 소송 비용 지급을 요청하는 신청서를 제출했습니다. 해당 신청서는 본 소송 웹페이지의‘사건 진행상황’및 ‘주요 진행상황’ 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 신청서에 설명된 바와 같이, 합의 관리인은 기한 내에 제출된 5,623건의 청구서를 접수하였으며, 이 중 약 3,538건이 유효한 것으로 판정했습니다. 합의 관리인은 청구가 기각된 청구자들에게 엽서를 우편으로 발송했습니다.
법원은 2024년 9월 24일 오전 9시에 해당 신청에 대한 심리를 진행할 예정입니다. 심리 당시 또는 그 이후에, 법원은 합의안에 대한 최종 승인을 내리거나, 최종 승인을 내리기 전에 집단 소송 대리인에게 추가 정보나 증거를 제출하도록 명령할 수 있습니다. 법원이 최종 승인을 내린다고 가정할 경우, 합의 관리인은 유효한 청구를 제출한 집단 소송 구성원들에게, 또는 그들을 대신하여 지급 절차를 시작할 것입니다. 합의 계약 조건에 따라, 합의 관리인은 1단계 집단 구성원들에게 직접 지급할 것입니다. 2, 3, 4단계 집단 구성원의 경우, 합의 관리인은 해당 집단 구성원을 대신하여 기존 PACE 부과금에 대해 기존 PACE 부과금 한도 내에서 지급한 후, 해당 집단 구성원에게 남은 합의금을 직접 지급할 것입니다.
현재로서는법원의 최종 명령이 내려진 후 청구 관리자가 지급 절차를시작하기까지최소 60일이 소요될 것으로 예상됩니다.
업데이트—2024년 8월 2일: 청구, 이의 제기 및 제외 신청 제출 마감일인 2024년 6월 13일이 지났습니다. 청구 관리자는 더 이상 청구, 이의 제기 또는 제외 신청을 접수하지 않습니다. 청구 관리자는 현재 청구 내용을 검증하고 처리하는 중입니다. 청구 또는 제외 신청을 제출하셨고 관리자가 추가 정보가 필요한 경우, 우편으로 통지서를 받게 됩니다. 해당 통지서는 2024년 8월 1일부터 발송되기 시작했습니다.
집단소송 대리인이 필요한 모든 정보를 확보하면, 법원에 ‘최종 합의 승인 신청서’가 제출될 예정입니다. 제출 건수가 많다는 점을 고려하여, 당사자들은 최종 승인 신청서 제출 기한 연장에 합의하였으며, 법원도 이를 승인하여 기한이 2024년 8월 30일로 연장되었습니다. 이 신청에 대한 심리는 9월 24일 오전 9시로 예정되어 있습니다. 법원의 최신 명령문은 여기에서 확인하실 수 있습니다.
합의 개요 — 2024년 3월 26일: 2015년 3월 1일부터 2018년 3월 31일 사이에 로스앤젤레스 카운티 프로그램의 일환으로 Renew Financial(CalFirst 프로그램 운영사) 또는 Renovate America(HERO 프로그램 운영사)와 PACE 대출 계약을 체결하고, 귀하의 부동산에 저당권이 등기된 경우, Ocana, et al. v. Renew Financial Holdings, Inc., 등’ 사건의 합의에 따라 보상 대상이 될 수 있습니다.
웹사이트의자주 묻는질문(FAQ)코너는 합의 절차 및 청구 양식 작성에 관한 정보를 얻기에 가장 좋은 곳입니다. 이 웹사이트는 스페인어로도 제공됩니다: https://www.pacelasettlement.com/es
집단소송 참가자는 1‑888‑825‑1218로 청구 관리 담당자에게 연락하거나 info@PACELASettlement.com 으로 문의하여 청구 양식 작성에 대한 도움이나 기타 질문 사항을 문의할 수 있습니다. 청구 관리자의 역할은 집단 소송 참가자들이 이 절차를 원활히 진행할 수 있도록 돕는 것입니다.
